Wycena nieruchomości

Pytania i odpowiedzi

1. Czym jest wycena nieruchomości?
   Wycena nieruchomości, którą zajmuje się biuro INHO z Kielc, ma za zadanie:

   1. ustalić dokładną wartość rynkową wybranej nieruchomości,
   2. zdefiniować jej wartość katastralną,
   3. sprecyzować jej wartość odtworzeniową,

   Za opracowanie wyceny nieruchomości odpowiedzialny jest rzeczoznawca majątkowy, czyli specjalista posiadający uprawnienia nadane mu przez państwo. W tym celu wykorzystuje podejście dochodowe, kosztowe, porównawcze oraz mieszane.

2. Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

   Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz maszyn trwale związanych z gruntem, nadane po uzyskaniu pozytywnego wyniku z egzaminu przez właściwego ministra. Rzeczoznawca majątkowy posiada szeroką wiedzę z zakresu ekonomii, matematyki, statystyki, prawa cywilnego i budowlanego, gospodarki nieruchomościami. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do ciągłego podnoszenia swojej wiedzy i kwalifikacji, co pozwala na rzetelne wykonanie powierzonego zlecenia.

3. Gdzie można uzyskać dokumenty potrzebne do wyceny?

   Rodzaj i ilość potrzebnych dokumentów do wyceny ustalana jest zawsze indywidualnie w zależności od rodzaju nieruchomości oraz celu wyceny.

   Poniżej znajdują się najczęstsze dokumenty z informacją gdzie można je uzyskać:

   • odpis z księgi wieczystej: właściwy wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego,
   • wypis z ewidencji gruntów/kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej/mapy zasadniczej: wydział/referat geodezji urzędu miasta właściwego dla położenia nieruchomości,
   • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy: wydział/referat planowania przestrzennego urzędu miasta właściwego dla położenia nieruchomości,
   • inwentaryzacja budowlana/dokumentacja techniczna- spółdzielnia mieszkaniowa, deweloper,
   • pozwolenie na budowę/użytkowanie- wydział budownictwa urzędu miasta właściwego dla położenia nieruchomości,
   • decyzja o o przydziale lokalu: spółdzielnia mieszkaniowa.

   INHO Nieruchomości jako profesjonalna firma wspierająca swoich klientów, w przypadku braku któregoś z dokumentów przez właściciela w ramach proponowanych usług, sama kompletuje zestaw potrzebnych dokumentów.

4. Jak długo trwa wykonanie wyceny?

   Termin wykonania usługi wyceny nieruchomości za każdym razem ustalany jest z klientem indywidualnie i zależy od rodzaju nieruchomości, celu na jaki wycena ma być sporządzona, położenia, dostępności danych z rynku lokalnego lub regionalnego oraz stopnia skomplikowania wyceny.

5. Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości?

   Przy wycenie, w pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę rodzaj nieruchomości, cel wyceny mieszkania, domu czy innego obiektu oraz jego stan prawny. Następnie, po opisaniu nieruchomości oraz analizie rynku, stara się wyszczególnić cechy, które mogą mieć decydujący wpływ na wartość nieruchomości w zależności od jej przeznaczenia.

6. Co zyskuję zlecając wycenę?

   Zlecając wycenę naszej firmie zyskują Państwo gwarancję rzetelnego wykonania zlecenia oraz profesjonalną pomoc na każdym etapie współpracy, poznacie Państwo realną wartość nieruchomości oraz zagrożenia związane z utratą wartości nieruchomości lub możliwością zwiększenia jej wartości. Ponadto wykonujemy wycenę do każdego celu, dla każdej instytucji, więc dysponujecie Państwo dokumentem potwierdzającym wartość nieruchomości.

7. W jakich sytuacjach potrzebna jest pomoc rzeczoznawcy majątkowego?
   1. w postępowaniach sądowych np. rozwód i podział majątku,
   2. dla celów podatkowych,
   3. w postępowaniach administracyjnych,
   4. przy sprzedaży nieruchomości.

   
   
8. Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny domu lub mieszkania?
   • dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny transakcji sprzedaży, akt notarialny umowy darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, inny)
   • aktualny odpis z księgi wieczystej
   • aktualny wypis z rejestru gruntów
   • aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej
   • wypis z kartoteki budynków
   • wypis z kartoteki lokali
   • plan lokalu / rozkład funkcjonalny pomieszczeń z określeniem powierzchni użytkowej pomieszczenia przynależnego (jeżeli występuje)
   • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (zawierające min. informacje komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz powierzchnię użytkową, położenie na piętrze i układ funkcjonalny lokalu) w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

   i dodatkowo w przypadku domu:

   • dokument określający przeznaczenie terenu- tj. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy
   • dokumentacja techniczna / projekt architektoniczno-budowlany / inwentaryzacja budynku (rzuty poszczególnych kondygnacji budynku, powierzchnia i rozkład pomieszczeń, parametry techniczne, opis elementów konstrukcyjnych)

   
   
9. Co to jest operat szacunkowy?

   Operat jest to dokument przedstawiający postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

   Operat jest to dokument przedstawiający postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Są w nim informacje kluczowe dla przygotowania wyceny nieruchomości, ponieważ zawiera szereg rozwiązań merytorycznych stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych, podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych czynności, a także przedstawia przebieg rozliczeń oraz ich końcowy wynik.

   Operat szacunkowy przedstawia, w jaki sposób winna być wykonywana wycena nieruchomości i uwzględnia kwestie, takie jak:

   1. dokładne opisanie przedmiotu oraz zakresu wyceny,
   2. scharakteryzowanie stanu nieruchomości,
   3. przybliżenie celu opracowania wyceny,
   4. uzgodnienia dotyczące dat niezbędnych do wyznaczenia wartości,
   5. podstawa formalna wyceny i źródła informacji o wybranej nieruchomości,
   6. podkreślenie przeznaczenia czy funkcji wybranego obiektu,
   7. zbadanie sytuacji na rynku i sposobów wyceniania dotyczących opisywanej nieruchomości,
   8. wskazanie typu określanej wartości, selekcja podejścia, metod oraz technik jej szacowania,
   9. zaprezentowanie poczynionych obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z wyjaśnieniami.

   
   
10. Jaki jest koszt za wycenę rzeczoznawcy?

    Koszt wyceny ustalany jest zawsze indywidualnie z klientem i zależy od wielu czynników:
    rodzaju nieruchomości, celu wyceny, położenia nieruchomości, terminu w jakim wycena ma być zrobiona, dostępności danych rynkowych, stopnia skomplikowania wyceny.